خانه‌های خالی در ایران، اروپا و آمریکا -بخش دوم
کارشناس اقتصادی با ارائه آماری از ترکیب خانه‌های خالی در اروپا و آمریکا معتقد است هر سیاستی که بخواهد با مداخله دولت نرخ خانه‌های خالی را تغییر دهد باید به پیامدهای کوتاه و بلندمدت آن فکرکند.
به گزارش نمایشگاه بین المللی سنگ ایران، حامد قدوسی، کارشناس اقتصادی در بخش اول یادداشتی که با موضوع «نگاهی به پدیده خانه‌های خالی در ایران، اروپا و آمریکا» منتشر شد، به مبانی نظری شکل‌گیری خانه‌های خالی پرداخت و آن را طبیعت بازار مسکن در همه کشورهای دنیا از جمله اروپا و آمریکا معرفی کرد؛ به نوشته او، نرخ خانه‌های خالی در تهران حدود دوازده درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم تقریباً همین و حتی بالاتر یعنی حدود هجده درصد است.
در بخش دوم این یادداشت وی به انگیزه‌های وجود خانه‌های خالی اشاره کرده و هشداری سیاستی را مطرح کرده است که متن کامل آن از نظرتان می‌گذرد:
در یادداشت قبل کمی در مورد مبانی نظری شکل‌گیری خانه خالی در تعادل صحبت کردیم. حالا کمی عدد و رقم ببینیم. منتها قبل از آن ببینیم که انگیزه‌های وجود خانه خالی و زیر بخش‌های آن در آمار شامل چه مواردی می‌شود:
کمابیش به ترتیب اهمیت در آمار خانه‌های خالی این‌ها اجزای خانه‌های خالی است: خانه دوم / تعطیلات / ویلا، خانه اجاره‌ای منتظر مشتری، خانه خریده شده به قصد سرمایه‌گذاری (خصوصاً توسط خارجیان)، خانه نکول کرده و در تملک بانک، خانه تملکی منتظر مشتری، خانه خریداری شده برای تخریب و بازسازی، خانه قدیمی رها شده توسط مالک. همه این‌ها روی هم ذخیره خانه‌های خالی در اقتصاد را می‌سازند.
دقت کنیم که نرخ خانه خالی در بین خانه‌های اجاره‌ای خیلی بیشتر (نزدیک به پنج برابر) از نرخ خانه‌های خالی تملکی است که دلیلش روشن است: مستأجر به راحت می‌تواند با چند ماه نوبت خانه را تخلیه کند و تضمینی برای حضور فوری نفر بعد نیست ولی مالک معمولاً پیش از اطمینان از فروش، خانه را تخلیه نمی‌کند.
آمریکا را ببینیم: نرخ خانه‌های خالی دوازده درصد است که از آن حدود پنج درصد خانه‌های خالی - به دلایل مختلف ذکر شده در بالا - بیرون از بازار است که اساساً عرضه نمی‌شود؛ حدود سه درصد خانه دوم و تعطیلات (ویلا)، حدود دو درصد خانه اجاره‌ای منتظر مشتری و حدود یک درصد تملکی منتظر مشتری. (دقت کنیم که در آمریکا سهم خانه اجاره‌ای از کل مسکن کم است. در نتیجه دو درصد کل، درصد بزرگی از خود خانه‌های اجاره‌ای است.)
حالا اروپا را به صورت کشوری نگاه کنیم: از یک طرف کشورهایی داریم که نرخ خانه خالی در آن‌ها بسیار بالا و حدود سی درصد است (یونان، قبرس، کروواسی، اسپانیا و …). عامل این قضیه احتمالاً ترکیبی از خانه دوم، خریداران خارجی و بحران اقتصادی است. از آن طرف در کشورهایی مثل هلند و آلمان و فنلاند و دانمارک و… نرخ در محدوده هفت تا دوازده درصد رایج است. اگر کمی به داخل کشورها نگاه کنیم، تنوع داخل کشوری زیادی می‌بینیم. مثلاً در آلمان نرخ خانه‌های خالی از چهار درصد تا چهارده درصد در ایالت‌های مختلف متفاوت است.
ایران چه طور؟ در ایران حدود «بیست و سه میلیون واحد مسکونی» داریم و طبق ادعا، عدد خانه‌های خالی حدود دو و نیم میلیون و خانه‌های تعطیلات حدود دو میلیون است. البته متخصصان در مورد دقت جمع‌آوری این اعداد، تنوع آن در شهرهای مختلف، ترکیب خانه‌های خالی به لحاظ کیفیت و مساحت و قیمت (لوکس، شمال شهری یا مصرفی) و امثال آن حرف‌های زیاد دارند.
جمع‌بندی: نرخ خانه‌های خالی یک عدد مکانیکی نیست که فکر کنیم برای خودش متورم شده است و با یک سوزن - مثل ایده مالیات بر خانه‌های خالی و امثال آن - قابل تخلیه است. پدیده خانه خالی خودش جزوی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و پویایی بازار مسکن است که منعکس‌کننده عوامل اقتصاد کلان (مثلاً رشد دائمی قیمت اسمی و تقاضای خانوارها برای پوشش تورم)، اصطحکاک جست و جو، استاندارد نبودن ساخت، تقاضای ضعیف به علت رکود اقتصادی، ترجیح مالکان خانه‌های لوکس برای خالی نگه داشتن، کم‌بود فرصت‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازارهای دیگر و غیره است. در نتیجه ماهیت این پدیده باید پیش از هر ایده سیاست‌گذاری به طور دقیق و با «اصول علم اقتصاد و مدل‌های اقتصاد مسکن / شهری» تحلیل شود و دست‌خوش احساسات و تحلیل‌های نمایشی و رسانه‌ای نشود.
هشدار سیاستی: هر سیاستی که بخواهد از بالا و با مداخله دولت، نرخ خانه‌های خالی را تغییر دهد (تازه اگر فرض کنیم موفق شود) باید خیلی دقیق به پیامدهای کوتاه‌مدت و بلندمدت آن مثل اثر روی «نرخ اجاره و نسبت اجاره به قیمت»، «انگیزه ساخت و عرضه مسکن جدید در بلندمدت»، «انگیزه خلق قراردادهای صوری»، «فساد اداری در ارزیابی مالیات»، «پنهان کردن قیمت‌های واقعی در معاملات» و … فکر کند. ضمن این‌که چنین سیاستی باید توضیح دهد که اثر آن روی «قیمت تعادلی» بازار چه خواهد بود. مثلاً روشن نیست که فرضا با ورود یک سری منزل لوکس در شمال تهران، آیا واقعاً وضع مصرف‌کنندگان عادی جامعه به‌تر می‌شود یا نه؟ سیاست‌های فکر نشده و خام ممکن است وضع بازار مسکن را از این هم بدتر کند.
* مهر
