Casas vacías en Irán, Europa y América - Parte II
Un experto económico en estadísticas sobre la composición de viviendas vacantes en Europa y los Estados Unidos cree que cualquier política que busque cambiar la tasa de viviendas vacantes con intervención del gobierno debe considerar sus consecuencias a corto y largo plazo.
Según la Exposición Internacional de Piedra Iraní, Hamed Qudussi, economista, en la primera parte de un memorando publicado sobre "Observando el fenómeno de las casas vacantes en Irán, Europa y Estados Unidos", trató los fundamentos teóricos de la formación de casas vacías y lo llamó la naturaleza del mercado inmobiliario. Introdujo todos los países del mundo, incluidos Europa y los Estados Unidos; Según él, la tasa de viviendas desocupadas en Teherán es de alrededor del doce por ciento, el promedio en los Estados Unidos y los países europeos es casi el mismo e incluso mayor, alrededor del dieciocho por ciento.
En la segunda parte de este memorándum, señala los motivos de la existencia de casas vacías y plantea una advertencia política, cuyo texto completo se puede imaginar:
En la publicación anterior, hablamos un poco sobre los fundamentos teóricos de equilibrar una casa vacía. Ahora veamos algunos números. Pero primero, veamos qué motiva la existencia de una casa vacía y sus subdivisiones en estadísticas:
Más o menos importantes en las estadísticas de casas vacantes son los componentes de las casas vacantes: segunda casa / vacaciones / villa, casa de alquiler esperando al cliente, casa comprada para fines de inversión (especialmente por extranjeros), casa en incumplimiento y en posesión del banco, casa de propiedad esperando al cliente , Una casa comprada para demolición y reconstrucción, una vieja casa abandonada por el propietario. Todo esto construye casas vacías en la economía.
Tenga en cuenta que la tasa de vacantes entre las viviendas de alquiler es mucho más alta (casi cinco veces) que la tasa de vacantes, lo que está claro: el inquilino puede desalojar fácilmente la casa en unos pocos meses y no hay garantía de que la próxima persona esté presente de inmediato. El arrendador generalmente no desocupa la casa antes de vender.
Echemos un vistazo a los Estados Unidos: la tasa de viviendas desocupadas es del doce por ciento, de las cuales alrededor del cinco por ciento de las viviendas vacantes, por varias razones mencionadas anteriormente, están fuera del mercado y no se abastecen realmente; Alrededor del tres por ciento de la segunda casa y vacaciones (villa), aproximadamente el dos por ciento de la casa de alquiler esperando al cliente y aproximadamente el uno por ciento de la propiedad esperando al cliente. (Tenga en cuenta que en los Estados Unidos, la proporción de viviendas de alquiler es menor que la de las viviendas totales. Como resultado, el dos por ciento del total es un gran porcentaje de las viviendas de alquiler en sí).
Ahora veamos a Europa como un país: por un lado, tenemos países con una tasa de vacantes muy alta de alrededor del 30 por ciento (Grecia, Chipre, Croacia, España, etc.). La causa es probablemente una combinación de una segunda casa, compradores extranjeros y una crisis económica. Por otro lado, en países como los Países Bajos, Alemania, Finlandia, Dinamarca y la tasa, es común en el rango de siete a doce por ciento. Si miramos un poco dentro de los países, vemos mucha diversidad dentro del país. En Alemania, por ejemplo, la tasa de viviendas vacantes varía de cuatro por ciento a catorce por ciento en diferentes estados.
¿Qué hay de Irán? En Irán, tenemos alrededor de "veintitrés millones de unidades de vivienda" y se afirma que el número de casas vacías es de aproximadamente dos millones y medio y las casas de vacaciones son de aproximadamente dos millones. Por supuesto, los expertos tienen mucho que decir sobre la precisión de estos números, su diversidad en diferentes ciudades, la combinación de casas vacías en términos de calidad, área y precio (lujo, norte urbano o consumidor) y similares.
Conclusión: La tasa de vacantes no es un número mecánico que creemos que se infla por sí mismo y puede deducirse con una aguja, como la idea de gravar las viviendas desocupadas y similares. El fenómeno de la vacante en sí es parte de las realidades económicas del país y del dinamismo del mercado inmobiliario, lo que refleja factores macroeconómicos (por ejemplo, aumento constante de los precios nominales y la demanda de los hogares para cubrir la inflación), fricción de búsqueda, construcción no estándar, baja demanda debido a la recesión, preferencia Los propietarios de viviendas de lujo tienen una escasez de oportunidades de inversión a largo plazo en otros mercados para mantenerlos vacíos. Como resultado, la naturaleza de este fenómeno debe analizarse cuidadosamente antes de cualquier idea de formulación de políticas y con los "principios de la economía y los modelos de vivienda / economía urbana" y no debe estar sujeta a las emociones y análisis de los medios de comunicación.
Advertencia de política: cualquier política que busque cambiar la tasa de viviendas desocupadas desde arriba y con la intervención del gobierno (aunque solo sea para tener éxito) debe ser muy precisa sobre sus consecuencias a corto y largo plazo, como el efecto sobre las "tasas de alquiler y las tasas de alquiler a precio". Piense en "incentivos para construir y suministrar nuevas viviendas a largo plazo", "incentivos para crear contratos formales", "corrupción administrativa en las evaluaciones impositivas", "ocultar precios reales en las transacciones", etc. Al mismo tiempo, dicha política debería explicar cuál será el efecto sobre el "precio de equilibrio" del mercado. Por ejemplo, no está claro si la situación de los consumidores comunes en el norte de Teherán realmente mejorará con la llegada de una serie de casas de lujo. Las políticas irreflexivas y crudas pueden empeorar el mercado inmobiliario.
