伊朗，欧洲和美洲的空房子-第二部分
一位有关空置房构成统计的经济专家认为，任何试图在政府干预下改变空置房率的政策，都必须考虑其短期和长期后果。
根据伊朗石材国际展览会，经济学家Hamed Qudussi在题为“研究伊朗，欧洲和美国的空置房屋现象”的备忘录的第一部分中谈到了空置房屋形成的理论基础，并称其为住房市场的性质。介绍了世界上所有国家，包括欧洲和美国；据他介绍，德黑兰的空置率约为百分之十二，美国和欧洲国家的平均水平几乎相同，甚至更高，约为百分之十八。
在本备忘录的第二部分中，他指出了存在空置房屋的动机，并提出了政治警告，您可以全文阅读以下内容：
在上一篇文章中，我们讨论了在均衡状态下空房子的形成的理论基础。现在让我们看一些数字。但首先，让我们看一下是什么原因促成空房子及其统计细分的存在：
空置房屋统计中或多或少重要的是空置房屋的组成部分：第二间房屋/度假屋/别墅，等待客户的出租房屋，用于投资目的购买的房屋（尤其是外国人购买的房屋），房屋违约和银行拥有的房屋，等待客户的所有权房屋，买了一栋房屋进行拆迁和重建，一幢老房子被主人遗弃。所有这些都在经济中建造了空房子。
请注意，出租房屋中的空置率要比空置率高得多（大约五倍），这很明显：租户可以在几个月内轻松地搬出房屋，并且不能保证下一个人会立即出现。房东通常在出售前不撤离房屋。
让我们看一下美国：空置房屋的比率为12％，其中由于上述各种原因，大约有5％的空置房屋不在市场之外，并且实际上没有供应。第二套房屋和度假房（别墅）约占百分之三，出租房屋的约百分之二在等待顾客，而出租房屋的约百分之一在等待顾客。 （请注意，在美国，出租房屋的份额小于总房屋的份额。因此，占总数的百分之二是出租房屋本身的很大一部分。）
现在让我们将欧洲视为一个国家：一方面，我们有一些空缺率很高的国家（大约30％）（希腊，塞浦路斯，克罗地亚，西班牙等）。原因可能是第二套房产，外国买家和经济危机的结合。另一方面，在荷兰，德国，芬兰，丹麦和此类国家/地区中，该比例通常在7％到12％的范围内。如果我们在国家内部看一些，就会发现国家内部有很多多样性。例如，在德国，不同州的空缺率从4％到14％不等。
伊朗呢？在伊朗，我们大约有“两千三百万套住房”，据称空置房屋的数目约为两百五十万，度假屋的数目约为两百万。当然，关于这些数字的准确性，在不同城市中的多样性，在质量，面积和价格（豪华，北方或城市）方面的空置房屋组合，专家们有很多话要说。
结论：空置率不是我们认为本身就是虚高的机械数字，可以用针来扣除-就像对空置房屋征税的想法之类。空缺现象本身是该国经济现实和住房市场活力的一部分，反映了宏观经济因素（例如，名义价格稳定上涨和弥补通货膨胀的家庭需求），搜索摩擦，非标准建筑，由于衰退造成的需求不佳，偏好豪宅业主缺乏在其他市场的长期投资机会，以致于空置资产。因此，必须在制定任何政策构想之前并以“经济学原理和住房/城市经济学模型”仔细分析这种现象的性质，并且不要进行情感分析和媒体分析。
政策警告：任何试图从上面改变空置住房率并在政府干预下（如果仅是要成功的话）的政策，在短期和长期后果上都必须非常精确，例如对“租金率和租金价格比的影响”。想一下“从长远来看，鼓励建造和提供新住房的动机”，“建立正式合同的动机”，“税收评估中的行政腐败”，“隐藏交易中的实际价格”等等。同时，这种政策应解释对市场“均衡价格”的影响。例如，尚不清楚随着一系列豪宅的到来，德黑兰北部普通消费者的状况是否会真正改善。缺乏思想和粗暴的政策可能会使房地产市场恶化。
