منازل فارغة في إيران وأوروبا وأمريكا - الجزء الثاني
يعتقد خبير اقتصادي في الإحصاءات المتعلقة بتكوين المنازل الشاغرة في أوروبا والولايات المتحدة أن أي سياسة تسعى إلى تغيير معدل المنازل الشاغرة بتدخل حكومي يجب أن تأخذ في الاعتبار عواقبها على المدى القصير والطويل.
وفقا للمعرض الدولي للحجر الإيراني ، وضع حامد قدوسي ، الاقتصادي ، في الجزء الأول من مذكرة نشرت عن "نظرة على ظاهرة المنازل الفارغة في إيران وأوروبا والولايات المتحدة" ، الأسس النظرية لتشكيل المنازل الشاغرة. قدم جميع دول العالم ، بما في ذلك أوروبا والولايات المتحدة ؛ ووفقا له ، فإن معدل المنازل الشاغرة في طهران حوالي 12 في المائة ، والمتوسط في الولايات المتحدة والبلدان الأوروبية هو نفسه تقريبا ، بل وأعلى ، حوالي ثمانية عشر في المائة.
في الجزء الثاني من هذه المذكرة ، يشير إلى دوافع وجود منازل شاغرة ويثير تحذيرًا سياسيًا ، ستنظر في النص الكامل له:
في المنشور السابق ، تحدثنا قليلاً عن الأسس النظرية لموازنة منزل فارغ. الآن دعونا نلقي نظرة على بعض الأرقام. لكن أولاً ، دعونا نلقي نظرة على ما يحفز وجود منزل فارغ وتقسيماته الفرعية في الإحصائيات:
أكثر أو أقل أهمية في إحصائيات المنازل الشاغرة هي مكونات المنازل الشاغرة: المنزل الثاني / العطلة / الفيلا ، بيت الإيجار في انتظار العميل ، المنزل الذي تم شراؤه لأغراض الاستثمار (خاصة من قبل الأجانب) ، تقصير المنزل وفي ملكية البنك ، بيت الملكية ينتظر العميل - منزل تم شراؤه للهدم والتعمير ، وهو منزل قديم هجره المالك. كل هذا يبني منازل فارغة في الاقتصاد.
لاحظ أن معدل الشغور بين المنازل المستأجرة أعلى بكثير (حوالي خمس مرات) من معدل الشواغر ، وهو أمر واضح: يمكن للمستأجر إخلاء المنزل بسهولة في غضون بضعة أشهر ، وليس هناك ما يضمن وجود الشخص التالي على الفور. عادة لا يخلي المالك المنزل قبل البيع.
دعونا نلقي نظرة على الولايات المتحدة: يبلغ معدل المنازل الشاغرة اثني عشر في المائة ، منها حوالي خمسة في المائة من المنازل الشاغرة - لأسباب مختلفة مذكورة أعلاه - خارج السوق ولا يتم توفيرها بالفعل ؛ حوالي ثلاثة في المائة من المنزل الثاني والعطلة (الفيلا) ، وحوالي اثنين في المائة من المنزل المستأجر ينتظرون العميل ونحو واحد في المائة من العقار ينتظرون العميل. (لاحظ أنه في الولايات المتحدة ، تكون حصة المساكن المؤجرة أقل من حصة المساكن الإجمالية. ونتيجة لذلك ، فإن اثنين في المائة من الإجمالي يمثلان نسبة كبيرة من المساكن المستأجرة نفسها.)
لننظر الآن إلى أوروبا كدولة: من ناحية ، لدينا دول لديها معدل شغور مرتفع للغاية يبلغ حوالي 30 في المائة (اليونان ، قبرص ، كرواتيا ، إسبانيا ، إلخ). من المرجح أن يكون السبب مزيجًا من منزل ثانٍ ومشترين أجانب وأزمة اقتصادية. من ناحية أخرى ، في دول مثل هولندا وألمانيا وفنلندا والدنمارك ، والسعر شائع في نطاق سبعة إلى اثني عشر بالمائة. إذا نظرنا قليلاً داخل البلدان ، فإننا نرى الكثير من التنوع داخل البلد. في ألمانيا ، على سبيل المثال ، تختلف الوظائف الشاغرة من أربعة بالمائة إلى أربعة عشر بالمائة في ولايات مختلفة.
ماذا عن إيران؟ في إيران ، لدينا حوالي "ثلاثة وعشرون مليون وحدة سكنية" ويزعم أن عدد المنازل الشاغرة يبلغ حوالي مليونين ونصف وأن بيوت العطلات حوالي مليوني منزل. بالطبع ، لدى الخبراء الكثير ليقولوه عن دقة هذه الأرقام ، وتنوعها في المدن المختلفة ، والجمع بين المنازل الشاغرة من حيث الجودة والمساحة والسعر (الرفاهية ، أو المناطق الحضرية الشمالية أو المستهلك) وما شابه ذلك.
الخلاصة: إن معدل المنازل الشاغرة ليس رقمًا ميكانيكيًا نعتقد أنه مبالغ فيه لنفسه ويمكن خصمه بإبرة - مثل فكرة فرض الضرائب على المنازل الشاغرة وما شابه ذلك. ظاهرة الشغور نفسها هي جزء من الحقائق الاقتصادية للبلاد وديناميكية سوق الإسكان ، مما يعكس عوامل الاقتصاد الكلي (مثل الارتفاع المطرد في الأسعار الاسمية وطلب الأسرة لتغطية التضخم) ، احتكاك البحث ، البناء غير القياسي ، ضعف الطلب بسبب الركود ، التفضيل أصحاب المنازل الفاخرة لديهم نقص في فرص الاستثمار طويلة الأجل في الأسواق الأخرى لإبقائها فارغة. ونتيجة لذلك ، يجب تحليل طبيعة هذه الظاهرة بعناية قبل أي فكرة لصنع السياسة ومع "مبادئ الاقتصاد ونماذج الاقتصاد / الإسكان الحضري" ولا تخضع للتحليل العاطفي والتحليلي والإعلامي.
تحذير السياسة: يجب أن تكون أي سياسة تسعى إلى تغيير معدل المنازل الشاغرة من الأعلى وبالتدخل الحكومي (إذا نجحت فقط) دقيقة للغاية في عواقبها على المدى القصير والطويل ، مثل التأثير على "معدلات الإيجار ونسب الإيجار إلى السعر". فكر في "حوافز لبناء وتوريد مساكن جديدة على المدى الطويل" و "حوافز لإنشاء عقود رسمية" و "فساد إداري في الضرائب" و "إخفاء الأسعار الحقيقية في المعاملات" وما إلى ذلك. وفي الوقت نفسه ، يجب أن توضح هذه السياسة ما سيكون التأثير على "سعر التوازن" للسوق. على سبيل المثال ، ليس من الواضح ما إذا كان وضع المستهلكين العاديين في شمال طهران سيتحسن بالفعل مع وصول سلسلة من المنازل الفاخرة. وقد تؤدي السياسات غير المفهومة والخامقة إلى جعل سوق الإسكان أسوأ.
